Durante la fase di ricerca di un argomento per la newsletter di “ripresa” mi sono imbattuto in un articolo pubblicato nel 2019 dalla Federal ReserveBank of San Francisco intitolato “The Total Risk Premium Puzzle”.
Nell’articolo gli autori, Oscar Jorda, Moritz Schularick e Alan Taylor hanno tentato di comparare i rendimenti di lungo termine dell’immobiliare residenziale mondiale con i rendimenti delle altre assetclass.
E hanno “scoperto” che dal 1870 al 2015 non solo i rendimenti reali (quindi depurati dall’effetto dell’inflazione) del settore immobiliare sono stati del 6.9% contro il 6.7% del mercato azionario globale, ma che la volatilità̀ del settore immobiliare è stata addirittura inferiore.
Leggendo questi numeri devo ammettere che mi è venuto un mezzo colpo.
Ma come? L’immobiliare? Sta a vedere che non era poi tanto male!
Ma parte del mio lavoro consiste anche nel verificare e mettere in dubbio i dati forniti dalla letteratura finanziaria.
E qualche campanello d’allarme c’è.
In primo luogo, qualsiasi dato che risale all’800 va sempre preso con le pinze.
Alla luce dei canoni moderni di rendicontazione e calcolo della performance degli asset, non c’è praticamente modo di poter dire se i dati sui rendimenti di fine ‘800 sono corretti o inventati di sana pianta.
Tanto più considerato che i dati sul rendimento storico del mercato immobiliare americano riportato da questa pubblicazione si discostano alla grande da quelli di uno degli indici ritenuti più affidabili: il Case-Shiller US Home Prices Index che monitora l’andamento dei prezzi del mercato immobiliare americano.
Quest’ultimo riporta un rendimento annuale dello 0,37% dal 1890 al 2015 contro il 6,1% indicato “The Total Risk Premium Puzzle”.
Non so tu, ma io, nel dubbio, mi fido più̀ di Robert Shiller.
In secondo luogo, non è possibile dire con certezza che l’immobiliare abbia sperimentato una volatilità̀ inferiore a quella del mercato azionario.
Le azioni, così come le obbligazioni sono asset liquidi, mentre gli immobili sono per definizione asset illiquidi.
Non c’è un listino borsistico dove puoi leggere il valore in tempo reale di tutti gli immobili del mondo.
Ci sono sicuramente dei benefici nel fatto che non esista un mercato in cui puoi comprare e vendere 5 giorni a settimana, 8 ore al giorno casa tua e i tuoi immobili.
Le fluttuazioni di prezzo di un mercato del genere farebbero uscire di senno gli investitori, specialmente considerato quanto denaro viene destinato alla casa di proprietà̀.
Ma il fatto che non esista una Borsa dove vengono prezzati al secondo gli immobili, non significa che il loro valore sia meno volatile.
Sarebbe un po’ come sostenere che gli uragani non esistono solo perché́ non ne hai mai visto uno.
Infine, gli autori si sono lanciati in un classico caso di comparazione di mele con pere: sia il rendimento che la volatilità̀ sono calcolati sull’intero settore immobiliare residenziale globale.
In questo senso, arrivare alla conclusione che possedere un immobile è un investimento paragonabile ad investire nell’intero mercato azionario sarebbe un po’ come guardare al rendimento medio del mercato azionario e dedurre che comprando una singola azione puoi garantirti esattamente quel rendimento medio.
La verità̀ è che possedere uno, due, dieci o persino cinquanta immobili non ti darà mai il livello di diversificazione ottenibile investendo nel mercato azionario nel suo complesso.
Per essere chiari, non sto dicendo che non si possa investire nell’immobiliare né che non si debba comprare la casa di proprietà̀ (che è una scelta di consumo, a differenza dell’investimento che è una forma di consumo posticipato per il futuro sé).
Là fuori ci sono sicuramente dei grandi professionisti che svolgono con successo questo lavoro, così come ci sono tanti investitori che dedicano il giusto peso al “pilastro immobiliare” nel loro patrimonio.
Sto semplicemente dicendo che basare le proprie decisioni di investimento sui rendimenti storici di lungo periodo – in questo caso anche calcolati apparentemente un po’ a sentimento – non è mai una buona idea.
O meglio, non è mai una buona idea se questa decisione non è incardinata in un processo che ti aiuti a identificare le tue priorità̀, le tue esigenze e i tuoi obiettivi di investimento.
Credo che con me e con il mio metodo di pianificazione finanziaria tu sia ampiamente sulla buona strada.
