Guida agli investimenti immobiliari. pt.1

Il primo mito di noi italiani, a pari merito con i conti deposito e i titoli di stato, è il mattone.

L’ho nominato come primo perché per potenza e durezza (al limite della cocciutaggine), è decisamente il più importante mito che portiamo con noi, quello più difficile da analizzare in modo razionale.

Oggi inizio ad analizzare, e fornirti strumenti per analizzare, razionalmente questo asset.

Saranno 2 puntate dense di contenuti!

Analizzeremo l’opportunità o meno di investire il proprio denaro sul mercato immobiliare (in questo caso, con l’obiettivo di avere una rendita), in quali quantità e a quali condizioni.

In questo scritto voglio tenere fuori dall’analisi l’emotività e il sentimento, che sono irrazionali, e per questo ti sottolineo che qua NON PARLERO’ DI PRIMA CASA, di casa di residenza.

Quando parliamo di immobili, di investire in immobili, possiamo parlare di 3 casi particolari, che sono enormemente differenti, e portano a valutazioni differenti:

  1. La casa di residenza, la prima casa
  2. La speculazione immobiliare
  3. La rendita immobiliare

Mischiare ciò che vale per la casa di residenza, con ciò che vale per la speculazione immobiliare o la rendita è un errore madornale e denota una totale assenza di spirito critico e conoscenza del settore.

La casa di residenza, o prima casa

Ti ho detto prima che questa analisi che stai per leggere è razionale… Pertanto, ti dico subito che la grande scelta tra comprare la casa in cui si vive, oppure andare in affitto, non ha nulla a che vedere con gli investimenti.

La prima casa, quella in cui si vive, non è un investimento.

E la scelta tra acquistarla e andare in affitto non è una scelta solamente economica e finanziaria, ma anzi è una scelta dominata dalla componente EMOTIVA.

Il desiderio di avere un tetto sicuro sopra la testa, un luogo conosciuto, familiare, con le nostre cose, le nostre abitudini, in cui “sentirci a casa”, che ci fa sentire protetti, che ci fa sentire protetta la nostra famiglia, è un desiderio insito in noi da migliaia di anni.
In questo contesto subentra un ulteriore desiderio e bisogno… Il desiderio di possesso.

Per alcuni di noi, per tanti di noi, fa sentire ancora più sicuri e protetti avere la proprietà di ciò che si utilizza. Sia essa la casa, la macchina o qualunque altra cosa.
In qualcuno sono più sviluppati, e diventano una vera e propria malattia che sfocia nel sacrificio esagerato per comprare 4 mattoni, ma comunque siamo fatti così.

Quindi, mi ripeto, visto che la prima casa non è un investimento, e non è un’attività, un asset, su cui puoi sviluppare una rendita, le valutazioni di convenienza economica lasciano il tempo che trovano.

Presta solo attenzione, quando compri la prima casa, all’aumento del tuo livello di rischio finanziario complessivo.

La speculazione immobiliare

Ora iniziamo a parlare quindi di “immobili diverso dal primo”.
Quando investi su qualcosa (sia esso una azione, un obbligazione, un immobile, oro o altro), puoi guadagnare in 2 modi:

Grazie a una variazione positiva del prezzo del tuo investimento
Compri un immobile a 150.000 €, lo rivendi a 200.000 €. Compri 50.000 € di azioni, le rivendi a 70.000 €. Questo si chiama “guadagno in conto capitale”, o capital gain.
Grazie a un flusso periodico di denaro che deriva dal tuo investimento
Compri un immobile, lo metti in affitto, e incassi 700 € lordi al mese. Compri delle azioni incassi 15.000 € all’anno di dividendi. Compro delle obbligazioni, o ETF obbligazionario, e incasso 15.000 € anno di cedole.

Vediamo quindi qua la differenza tra qualcosa che ci può dare una rendita (immobile a rendita, azione e obbligazione) e qualcosa che non può darcela. Come l’oro (e la speculazione immobiliare).

Per speculazione immobiliare si intende comprare un immobile, cercando di comprarlo al minor prezzo possibile, per poi rivenderlo, cercando di venderlo al maggior prezzo possibile.
Compra basso, e vendi alto, in buona sostanza.

Ecco, il tentativo di comprare basso e vendere alto per ottenere un guadagno (un guadagno sul capitale, un capital gain) è esattamente la definizione di SPECULAZIONE.

Non c’è nulla di male in questo, l’importante è capire di cosa stiamo parlando.

Speculare sugli immobili, magari cercando gli acquisti tramite asta giudiziaria, o speculando su altre situazioni difficili, non è qualcosa che può dare una rendita.

Può al massimo dare un reddito, e questo passa però dal proprio lavoro. Si tratta infatti di una mini-attività imprenditoriale a tutti gli effetti, richiede conoscenza del mercato, conoscenza di normative e leggi, conoscenza del territorio, competenza nelle trattative commerciali, conoscenza di varie figure fornitrici (agenti immobiliari, notai, architetti o geometri, imprese edili, artigiani ecc.)

Spesso viene venduto come un gioco da ragazzi, ma ti assicuro che non è assolutamente così.

Ma anche se fosse semplice e veloce, comunque non sarebbe un investimento, e men che meno un investimento a rendita.

Quindi, se hai del capitale giusto a disposizione, se ti piace il settore, se ti sei informato e vuoi metterti alla prova nel campo delle compravendite immobiliari, va bene… ma è mio preciso dovere ricordarti che non stiamo parlando di investimenti ma di speculazioni immobiliari, e vanno considerate come mini-attività imprenditoriali, il cui successo dell’operazione (non sicuro e a rischio, ovviamente) sarà dato anche dal tuo lavoro, attenzione e competenze.

La rendita da immobili

Qui parliamo di immobili posseduti, che possono essere considerati degli asset, delle attività, da cui è possibile ricavare un flusso di entrate.

Parlo infatti di immobili dati in affitto, messi a “rendita”.

Questa è l’unica forma di investimento immobiliare.

Non la prima casa, non la speculazione immobiliare, ma l’immobile da investimento con finalità rendita.
Calcolare la rendita di un immobile è sicuramente meno immediato di calcolare la rendita di un investimento in azioni (anche perché in quel caso non c’è nulla da calcolare, ma è un dato che viene messo in evidenza automaticamente dalla propria banca), ma non è impossibile.

Nella maggior parte dei casi se vado a chiedere al proprietario di un immobile a rendita, qual è la sua rendita, sono sicuro che la risposta potrà essere: Boh, circa il 10% (o altro numero elevato a caso)

La prima fase di analisi deve partire dal conoscere esattamente qual è il tasso di rendita del proprio (o dei propri) immobile in affitto.

Quindi, per calcolare questa rendita nel modo più preciso possibile, ti regalo un foglio di calcolo che ho creato, dove ti sarà possibile, con un po’ di impegno e attenzione, calcolare la rendita dei tuoi immobili.

Scarica QUI il tuo file per calcolare la rendita:
https://mcusercontent.com/3c8dd203f981bf01400cfb282/files/529c578a-4eab-4b82-a7b7-4b4b7c36b201/Calcolo_rendita_immobiliare.xlsx

Brevemente, ti anticipo che devi compilare 4 semplici voci:

  • il capitale immobilizzato, cioè il valore di mercato reale del tuo immobile, il prezzo di mercato (ci sono molti modi per fare delle stime, puoi richiedere a qualche professionista o andare sul sito OMI)
  • la rendita lorda annua (la somma di denaro che l’inquilino ti paga come affitto in un anno)
  • le tasse, da calcolare sia per il mantenimento della proprietà (IUC, IMU, TASI, TARI), che per la rendita (cedolare secca tendenzialmente)
  • i costi e le spese che sostieni (ordinarie o straordinarie) per il mantenimento in ordine e in buone condizioni del tuo immobile, oltre che per rendere l’immobile vivibile e affittabile al miglior prezzo possibile

Non è fantascienza quella che ti ho scritto ma un modo per supportarti, perché sono ragionevolmente convinto che tanti proprietari immobiliari non conoscono questo dato.

In base a questo calcolo, emergerà un dato netto, oggettivo e razionale, da andare poi ad analizzare.
In linea di massima, le indicazioni che posso darti subito sono:

  1. Una rendita netta sotto il 2%, non vale la pena (tanto rischio e soprattutto pessimo rendimento)
  2. Una rendita tra il 2 e il 5% è da valutare insieme ad altri fattori
  3. Una rendita superiore al 5% è da considerarsi buona (se non è eccessivamente rischiosa)

Nella prossima puntata andremo a parlare dei rischi connessi all’investimento in immobili.
Così avrai il quadro chiaro e potrai ragionare con razionalità e lucidità, dati alla mano.

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