Guida agli investimenti immobiliari. pt.2

La scorsa settimana ho cominciato a parlarti del mercato immobiliare, di come deve essere considerato un asset di investimento e ti ho fornito uno strumento utile per calcolare la performance dei tuoi immobili a rendita.

A proposito.. l’hai scaricato??
Te lo riallego a questo Link:
https://mcusercontent.com/3c8dd203f981bf01400cfb282/files/529c578a-4eab-4b82-a7b7-4b4b7c36b201/Calcolo_rendita_immobiliare.xlsx

Oggi chiudiamo il cerchio e ti parlo dei rischi connessi all’investimento in immobili.

Spero tu abbia capito che il famoso detto “il mattone è sicuro” è una totale fesseria, anche perché l’investimento sicuro non esiste.
Peraltro è inutile, illusorio e dannoso cercarlo.

Il problema dei rischi connessi all’investimento immobiliare è che sono meno appariscenti del “rischio” di altri investimenti, ad esempio in azioni.

L’azione o il fondo oscillano di prezzo, quindi possono calare o salire ed offrire momentaneamente un risultato negativo o positivo, chiaro?

Questo succede perché il mercato finanziario è molto trasparente.

Puoi in qualunque momento aprire il tuo deposito titoli e vedere in tempo reale qual è il controvalore del tuo investimento e come sta andando.
E non è una stima, come quella che ti può fare un qualunque agente immobiliare.
È un dato preciso, perché nel caso in cui tu volessi potresti materialmente cliccare per vendere, e vendere a quel prezzo preciso.

Torniamo ai rischi nell’investimento immobiliare.

Eccone qua alcuni:

1. RISCHIO INSOLUTO

Si tratta, banalmente, del rischio che colui a cui hai affittato la casa (o il locale commerciale) abbia delle difficoltà economiche che lo portino a tardare o proprio saltare i pagamenti.
La legislazione italiana da questo punto di vista non aiuta, poiché le procedure di sfratto sono lunghe e complesse, soprattutto nel caso in cui l’inquilino abbia famiglia (per un discorso di tutela dei minori).
Il tasso di insolvenza è storicamente in aumento per tutte le difficoltà economiche degli ultimi anni, che hanno inciso principalmente sulla classe media e medio-bassa.

 2. RISCHIO CONCENTRAZIONE

Con gli immobili è impossibile diversificare correttamente (considerando un investitore e risparmiatore medio, con 1-3-5 investimenti immobiliari potenzialmente in essere).
Il problema è che il singolo investimento immobiliare non si può diversificare.
In buona sostanza, decidendo di mettere in gioco 200-300.000-500.000 € su un singolo immobile, non stai “investendo in immobili”.
Stai investendo su un immobile, che comprerai da un venditore, in una città e un quartiere, che affitterai a un inquilino.
Tutti questi sono dei rischi di concentrazione assurdi, dove è sufficiente il peggioramento di una sola variabile per mandare a gambe all’aria la rendita di un’importante fetta di patrimonio.
Non c’è diversificazione geografica, non c’è diversificazione del credito.

3. RISCHIO FISCALE

Gli immobili sono il bancomat dello Stato, e vista la loro enorme diffusione in Italia (paese con più proprietari immobiliari del mondo e ricchezza clamorosamente sbilanciata verso l’immobiliare), lo Stato sa benissimo di poter incassare denaro facile da un semplice (ma costante) aumento della pressione fiscale sugli immobili, non tanto del rischio di aumento delle imposte sulla rendita (la cedolare secca), quanto di un aumento delle imposte sulla proprietà.
Capisci bene che per un immobile con una rendita catastale elevata, un aumento di pochi punti percentuali comporterebbe il pagamento di diverse migliaia di euro in più all’anno.

4. RISCHIO DEMOGRAFICO

Questo è un trend sociale, presente e potenzialmente esplosivo.
La popolazione continua ad invecchiare e lo spopolamento, di determinate aree geografiche, è in aumento.
Abbiamo penuria di persone giovani e in piena età lavorativa, che sono coloro che tendenzialmente rappresentano la domanda degli affitti. Così continuando ci potrebbero essere difficoltà nel trovare un inquilino.
Non parlo di trovarlo in generale, ma di trovarlo con le caratteristiche che a noi soddisfano.
Nell’immediato non sembra un rischio, nel corso degli anni questo potrebbe essere un enorme rischio.
Che, chiaramente, si ripercuote non solo nella difficoltà di rendita, ma anche in un potenziale crollo del valore complessivo dell’immobile.

5. RISCHIO LIQUIDITÀ

Per rischio liquidità mi riferisco al rischio di non riuscire a trasformare il proprio investimento immobiliare in liquidità (denaro, cash), in tempi ragionevoli e a prezzi ragionevoli.

Sto quindi parlando di un rischio che incide sulla desiderata crescita del capitale investito.
Capisci bene che trovare un acquirente del tuo immobile, disposto a darti centinaia e centinaia di migliaia di euro, non è comunque mai così facile come cliccare vendi sul tuo homebanking, e vendere i tuoi investimenti finanziari.

Chiaramente, il rischio di liquidità è tanto maggiore quanto il prezzo a cui provi a vendere il tuo immobile è completamente fuori mercato, ed è viziato da difetti di valutazione e distorsioni cognitive.

Quali sono le distorsioni più frequenti?
Effetto dotazione: essendo una proprietà, sei portato a pensare che valga di più di altre proprietà con pari caratteristiche, solo perché è in tuo possesso.
Effetto ancoraggio: sei rimasto mentalmente legato a un prezzo, quello che tu o chi per te avete scolpito in testa, e da lì fai difficoltà a muoverti.

La verità è che, sul mercato, non esiste un prezzo “giusto”.
L’unico prezzo che conta è quello che il mercato (in questo caso identificato con una persona, torniamo al rischio concentrazione di prima) è disposto a offrirti per comprare il tuo immobile.
Tutto il resto sono chiacchiere.

Ora, questi che ti ho descritto sono i 5 rischi che devi tenere in considerazione.

Con il file devi valutare se la rendita dell’1, 2 o 3%, che hai precedenza rilevato e calcolato, è sufficiente per ripagarti da questi rischi.

In linea generale, è mio dovere dirti che un investimento immobiliare a rendita sostenibile e coerente con una buona strategia di pianificazione complessiva, che è ciò in cui sono esperto, deve avere queste caratteristiche:

  • Ogni singolo immobile a rendita non deve pesare eccessivamente sul tuo patrimonio complessivo e tutto il patrimonio immobiliare non deve assorbire troppo del tuo patrimonio complessivo
  • Non deve essere situato in una zona economicamente depressa o con scarsissime potenzialità di sviluppo
  • Non deve offrire una rendita mediocre, poiché come abbiamo visto prima il rischio di andare in negativo è elevato, e alcuni costi sostenuti sono fissi

Se non riesci a rispettare questi requisiti, è opportuno considerare altre forme di investimento a rendita.

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