Il fascino degli immobili pt.2

Eccoci quindi oggi alla seconda parte del “fascino degli immobili”.

Partiamo dal periodo che abbraccia gli anni dal 1950 al 2012.

Basandoci su due fonti informative molto autorevoli, Banca d’Italia e Scenari Immobiliari, possiamo notare che i prezzi delle abitazioni sono aumentati di circa 2,5 volte, alternando periodi di importante rialzo con periodi di forte flessione. Un mercato che presenta quindi una spiccata volatilità, che non è mai stata percepita, ma non solo è ed è stata presente, ma ha anche portato il mercato immobiliare italiano a valori che, di fatto, sono tornati sui livelli antecedenti l’ingresso della moneta unica.

Ti fornisco tre punti di lettura del grafico che trovi qui sopra:

  1. I prezzi hanno avuto un trend di crescita a partire dai primi anni ’70;
  2. Si sono verificati 4 picchi positivi: tra il 1973-74, tra il 1981-82, ad inizio anni ‘90 e attorno al 2007;
  3. I cicli di rialzo-ribasso sembrano avere una durata media di 10 anni.

Questi dati servono per fare considerazioni da osservatori, e non da “tifoso” di un asset piuttosto che di un altro.

Da un lato, nel lungo termine il settore immobiliare ha dimostrato un trend.

Dall’altro lato, va considerato che lo scenario demografico al quale stiamo assistendo nel nostro paese avrà un impatto spaventoso su questo mercato: l’invecchiamento della popolazione, il crollo del tasso di fertilità ed il calo della popolazione che prosegue, seppur lentamente, da molti anni sono tutti fattori che si stanno già riversando e riscontrando sul mercato immobiliare.

L’investimento nel mattone va sempre quindi considerato un asset importante che, se inserito in modo equilibrato e professionale nella diversificazione può certamente rendere più efficiente il patrimonio.

Nel dettaglio, in riferimento al mercato immobiliare italiano bisogna tener conto che:

  • le nuove generazioni avranno meno bisogno di case rispetto alle precedenti generazioni;
  • l’interesse per la prima casa di proprietà sta diminuendo, come nella cultura anglosassone;
  • la maggiore mobilità per ragioni di lavoro riduce l’idea della casa di proprietà;
  • fiscalità, manutenzione e spese impreviste sono variabili che impattano in modo anche determinante sulla performance dell’investimento;
  • i rendimenti delle abitazioni potrebbero rimanere bassi a lungo, sia per le conseguenze economiche della crisi in corso, sia per lo scenario demografico di cui ho scritto prima.

Per questi motivi non c’è ragione alcuna per cui l’investimento immobiliare non possa continuare ad essere parte di una corretta allocazione strategica del patrimonio. Deve però cambiare il modo in cui ci si approccia, serve metodo e razionalità, ciò che, troppo spesso, in passato è mancato.

Bisogna approcciare in questa maniera:

  1. il mattone non è l’unico investimento possibile (soprattutto solo immobili e solo in Italia)
  2. consapevolizza che, anche qui, il rendimento garantito è assente
  3. valuta attentamente i costi accessori connessi all’investimento
  4. considera le trasformazioni demografiche in atto
  5. devi diversificare anche qua, sia a livello territoriale che di prodotto (puoi investire nell’immobiliare anche con fondi comuni di investimento, lo sai?)

Con queste accortezze e questo metodo la presenza del mattone non solo può proseguire, ma diventa un pezzo di patrimonio che darà le giuste soddisfazioni.

In alternativa, puoi sempre continuare a fare affidamento sulle immaginazioni popolari, puoi comprare “l’appartamento da affitto garantito”, così sarai certo che le delusioni e le brutte sorprese non ti mancheranno.

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