Per generare una rendita meglio gli immobili o i mercati finanziari?
Ti do subito risposta alla domanda…
DIPENDE!
Non c’è “è meglio questo o quello” in finanza personale, tutto deve essere proporzionato ed adeguato alla vita, alla situazione patrimoniale e all’esperienza di ogni persona (o nucleo familiare). Una risposta univoca è semplicemente da ciarlatani.
E vediamo di capire perché.
L’investimento nel mattone è uno dei più amati dagli italiani.
Al grido di “il mattone non tradisce mai! “, molti italiani comprano appartamenti a destra e a manca con lo scopo di ottenere una rendita, riscuotendo affitti.
Personalmente ho creato un metodo che consente di ottenere una rendita sostenibile concentrando l’attenzione su prodotti finanziari a distribuzione con il giusto livello di rischio.
Come mai ho fatto questa scelta?
Al di là di ragioni puramente logistiche (non esiste un unico mercato immobiliare, ed ogni immobile fa storia a sé), ci sono altri motivi che ci fanno ritenere gli immobili una scelta peggiore rispetto a prodotti ben diversificati, quando dobbiamo generare una rendita.
Il primo aspetto, probabilmente, lo conosci già molto bene.
Un immobile presenta molti più rischi di un prodotto finanziario.
Il rischio che l’inquilino non ti paghi, rendendo infruttifero l’immobile fino allo sfratto.
Il rischio che l’area dove si trova l’immobile si deprezzi e questo ti costringa a chiedere un affitto più basso.
Il rischio che l’immobile venga danneggiato da un incendio o un altro evento catastrofico e, anche se assicurato, sia inagibile per mesi e mesi.
Il rischio tributario, legato ad un aumento delle imposte e difficile da gestire visto che per definizione gli immobili sono immobili e non trasferibili.
Tutti questi rischi sono accentuati dal fatto che il numero degli immobili a rendita è molto basso (spesso uno o due).
Una situazione molto diversa rispetto ad un fondo ben diversificato con all’interno centinaia di titoli e quindi più immune al rischio specifico che un singolo titolo vada male, compromettendo la rendita.
In alcuni casi, il rischio extra che ci si prende investendo in un immobile può essere compensato da un rendimento maggiore, ma in questo caso bisogna fare molta attenzione al secondo problema che un immobile ha rispetto ad un fondo.
I costi di un immobile sono difficilmente quantificabili.
L’investimento in immobili nasconde costi sia in termini economici, che in termini di tempo ed attenzione.
Costi che spesso vengono convenientemente dimenticati, mentre ci si concentra solo sui soldi che entrano dall’affitto.
I costi più evidenti sono quelli legati a costi di manutenzione ordinaria (come le spese condominiali) o di manutenzione straordinaria, molto più difficili da quantificare.
Ma ci sono altri due costi molto sottovalutati ed ancora più invisibili quando si parla di immobili.
- Il costo del capitale immobilizzato per far fronte a delle emergenze
Questo è un costo “teorico”, ma ogni proprietario di immobili che si rispetti dovrebbe avere un cassetto di emergenza liquido dedicato all’immobile in questione.
Senza, la sua situazione finanziaria sarebbe molto più fragile, specialmente in presenza di due o più immobili ed un conto corrente con poca liquidità.
Due spese straordinarie contemporanee difficili da coprire costringerebbero a prosciugare il conto corrente o nel caso peggiore a fare operazioni di vendita non volute.
Una delle trappole assolutamente da evitare per un investitore.
Avere un cassetto per le emergenze dedicato all’immobile risolve questo problema ma immobilizza una parte di capitale che potresti usare per altro.
E quindi, per essere al 100% corretti, il rendimento totale del vostro immobile deve essere calcolato sul prezzo di mercato dell’immobile + il capitale di questo cassetto.
Un ragionamento di questo tipo, ovviamente, non è necessario con un fondo, dove si può investire il 100% del capitale dedicato a questo obiettivo senza preoccuparsi che il gestore ti chiami e ti chieda 5.000 € perché si è rotta la caldaia.
L’altro tipo di costo non è neppure economico, ma è comunque un costo che ogni investitore in immobili deve pagare.
- Il costo opportunità di tempo ed attenzione che potresti dedicare ad altro
Gestire un immobile messo a richiede tempo.
Trovare inquilini, gestirli, supervisionare operazioni di manutenzione straordinaria.
Sono tutte operazioni che richiedono tempo ed attenzione, che potresti dedicare ad altro.
Certo, potresti delegare tutto a qualcun altro, ma in quel caso dovresti comunque controllare il controllore.
E trovarne uno nuovo in caso la persona che hai scelto si dimetta, etc.
Da un certo punto di vista, è una mini attività imprenditoriale, molto simile al processo da usare quando scegli le azioni singole.
Devi tenerle monitorate, essere aggiornato su quello che sta succedendo, avere una chiara strategia di entrata e di uscita.
Gli immobili possono pure essere peggiori.
Le azioni singole non ti chiameranno mai perché il vicino fa baccano 😀
Tutta questa attività di monitoraggio diventa molto più facile e veloce da gestire nel caso di prodotti finanziari a distribuzione.
E nel metodo di rendita che ho creato, la gestisco completamente io. Quindi non è un qualcosa di cui preoccuparsi troppo.
Non vorrei che questa lettera fosse utilizzata solo per far passare il messaggio che “sono contro l’immobiliare”.
La comparazione che abbiamo visto sopra è impietosa e gli immobili non ne escono molto bene.
Ciononostante, esistono situazioni particolari in cui comprare un immobile e metterlo a rendita può essere una buona idea, ma sono molto limitate.
Vediamo quali.
- Una fetta molto consistente del proprio patrimonio è già investita in asset finanziari.
Per molti italiani è il contrario, gli immobili fanno la parte del leone nel lato asset.
Ma se qualcuno dovesse avere un paio di milioni investiti sui mercati finanziari e per qualche ragione trovasse un immobile interessante, potrebbe usare una parte del suo capitale finanziario/liquido per effettuare l’acquisto.
In questo caso, e con le giuste proporzioni (non più del 20% del patrimonio totale), un immobile potrebbe rappresentare una fonte extra di diversificazione, utile specialmente nel caso in cui i mercati finanziari dovessero scendere.
Che caratteristiche dovrebbe avere questo immobile?
Non sono un agente immobiliare (per questo esiste la mia fidata Claudia Sanna), quindi andare oltre il classico location, location, location è molto difficile, ma dovunque sia il vostro immobile deve avere una caratteristica misurabile per renderlo un investimento interessante.
E cioè…
- Avere una rendita netta e superiore al 5%
Il 5% (calcolato sul prezzo di mercato) è un valore piuttosto arbitrario, ma nella mia opinione è il minimo rendimento indispensabile per giustificare tutti i rischi, i costi e le scocciature che abbiamo visto sopra.
Una rendita inferiore è ottenibile in modo più veloce ed immediato sui mercati finanziari.
Una rendita superiore…è ottenibile sui mercati finanziari pure quella, ad essere onesti.
Ma presuppone conoscenze extra ed un’attività di monitoraggio non adatta a tutti.
Oltre a non fornire alcuna diversificazione dai mercati finanziari, la ragione numero uno vista sopra.
se queste due condizioni sono presenti contemporaneamente, l’acquisto di un immobile per generare rendita può essere molto interessante ed un’utile aggiunta al vostro patrimonio.
Altrimenti, molto meglio lasciar perdere e preferire fondi ben diversificati.
Alla prossima,
Francesco
