Mutuo o affitto?

“Compro casa con il mutuo o vado in affitto?”

Questa è una domanda ricorrente nella finanza personale.

Oggi non voglio farti impazzire con calcoli economici su cosa ti converrebbe davvero fare, perché la decisione di comprare casa è sempre una scelta emotiva, dettata a volte anche da pressioni sociali.

Voglio tuttavia fare delle considerazioni non scontate che possono aiutarti a fare la scelta giusta, evitandoti la rovina finanziaria.

Alcuni falsi miti

Personalmente, trovo che spesso non convenga acquistare casa:

• perché perdi in flessibilità (è molto più semplice cambiare casa, per qualsiasi motivo, quando sei in affitto)
• perché immobilizzi una parte del tuo capitale, che, in caso di necessità, non puoi sbloccare in tempi brevi.

Tuttavia, come dico sempre di fronte a questo argomento ognuno ha la sua sensibilità.

L’importante è essere consapevoli di tutte le reali implicazioni che una determinata scelta comporta, e non essere schiavi di falsi miti o credenze popolari, che, proprio qui ti vado a “smontare”, specialmente quando questa scelta implica la stipulazione di un mutuo.

1. L’apprezzamento dell’immobile non è scontato

La prima cosa che deve essere chiara è che l’acquisto della casa in cui decidi di abitare non è un investimento, da un punto di vista finanziario.

Questo accade sia perché la casa in cui risiedi non ti dà delle rendite (dividendi, cedole, affitti), sia perché l’apprezzamento medio dell’immobile, ovvero l’eventuale aumento del suo valore, verrà eguagliato dall’apprezzamento medio di tutti gli altri immobili con cui dovresti andare a sostituire il tuo.

Semplificando: compri a 100, vendi a 150; a tua volta compri un’altra casa che anch’essa oggi vale 150, mentre in passato ne valeva 100.

A tal proposito, noto che spesso l’apprezzamento dell’immobile viene dato per scontato.
Spesso mi sento dire cose del tipo:
“Ho comprato a 500.000 € in un’ottima zona di Roma, tra qualche anno posso rivendere facile a  600.000 €”;
“Ho comprato casa a 200.000 €, la tengo bene e la torno a vendere a 200.000 € se non di più”.

Ma l’apprezzamento dell’immobile non è scontato affatto, specialmente in Italia.

2. “In affitto si buttano via soldi”

Questo è un pensiero fallace.

Perché, quando paghi un affitto, stai semplicemente soddisfacendo il tuo bisogno primario di avere un tetto sopra la testa.

Come quando acquisti dell’abbigliamento: stai soddisfacendo il bisogno primario di non avere freddo e non girare nudo per strada.

O come quando fai la spesa di generi alimentari: stai soddisfacendo il bisogno primario di nutrirti.

Se pensi che in affitto si buttano soldi, sii coerente: non buttare soldi neppure comprando abbigliamento o cibo, perché tanto poi “non ti rimarrà nulla” comunque.

3. “Almeno lascio qualcosa ai miei figli”

Considerando che in Italia l’età media è superiore agli 80 anni, mi fa sorridere pensare al figlio di un 85enne, che statisticamente avrà circa 60 anni, tutto emozionato e commosso che ringrazia il genitore defunto:
“Grazie papà, almeno mi hai lasciato qualcosa. Tu sì che sei stato un grande investitore”.

E l’investimento è una casa fatiscente di provincia, da spartire tra due fratelli di cui uno vive a Milano e l’altro in Australia, con impianti degli anni ’70 e arredamento che sembra il castello di Dracula.

Capisco benissimo che questo modo di pensare aveva senso negli anni ’70 e ’80.

E non metto neppure in dubbio che alcuni figli o nipoti si siano trovati un’unità abitativa gratis.

Magari anche tu hai usufruito di questa situazione.

Tuttavia, è fuorviante credere che l’immobile sia l’unica possibile eredità da lasciare ai figli, solamente perché è l’unica soluzione che si è sperimentato direttamente, e che quindi è l’unica che si conosce, ritenendo che le cose funzionino esattamente come venti anni fa.

Ma ti sembra che là fuori siamo ancora negli anni ’80? 

Senza contare che gli immobili lasciati in eredità vengono frazionati per quota parte tra tutti gli aventi diritto.

E spesso questo porta a famiglie in lite, odio e livore tra fratelli e sorelle, familiari destinati a vivere in solitudine ed emarginazione e cose così.

Hai mai visto degli immobili in zone prestigiose della città in cui vivi lasciati all’incuria e al degrado?

Ecco, quegli immobili non sono altro che immobili oggetto di contenziosi sull’eredità che rimangono congelati per decenni.

4. Il mutuo non è “un debito buono”

Un’altra cosa che devi assolutamente considerare è che il mutuo è pur sempre un debito.

E no, prima che tu lo dica, non si tratta di un “debito buono”.

La storia del “debito buono” e del “debito cattivo” è solamente una favoletta.

Nel mondo reale, e nel mio mondo, non c’è spazio per le favolette.

Il debito buono non esiste. Il debito è debito!

Perché se un giorno o l’altro tu dovessi trovarti senza reddito, o con le entrate ridotte perché tua moglie/tuo marito ha perso il lavoro, o, a causa di qualche incidente, non potrai più lavorare, dovrai comunque pagare il corrispettivo del mutuo ogni mese.

Ricorda che il debito è sempre certo e che il rischio rovina finanziaria per chi è pesantemente indebitato a livello personale è sempre dietro l’angolo (te ne parlerò nella prossima newsletter).

È meglio fare un mutuo o andare in affitto?

Non è questa la domanda corretta!

Dopo averti spiegato e smontato alcune credenze popolari riguardo al mattone, ti propongo due differenti situazioni, che ci aiuteranno a rispondere alla fatidica domanda “Che cosa è meglio tra l’affitto e il mutuo?”.

Situazione 1
32 anni, convive e ha un figlio piccolo.
Vive in una grande città e lavora per conto di una multinazionale da 5 anni, con uno stipendio da 2.500 euro al mese.
È ambizioso/a, vuole fare carriera, quindi nei prossimi anni dovrà valutare un trasferimento in un’altra sede aziendale, o un cambiamento di azienda.
Ha risparmiato 25.000 euro, messi da parte nei primi anni di carriera, mentre i genitori (giovani) possiedono un patrimonio non rilevante.

Situazione 2
53 anni, sposato/a con tre figli, vive in un paese di provincia, è un libero professionista da 25 anni, guadagna 100.000 euro netti all’anno.
Ha sempre vissuto nello stesso posto, il suo studio è ben radicato nel territorio.
Ha 800.000 euro messi da parte in questi anni, i genitori (anziani) sono ancora in vita e possiedono un patrimonio rilevante che ragionevolmente erediterà entro 10 anni.

Ora, immagino che ti sia chiaro che ci troviamo davanti a due situazioni, finanziarie e no, completamente differenti.

Ecco, allora ti dovrebbe anche essere chiaro che la risposta alla fatidica domanda “Mutuo o affitto?”, non può che essere “Dipende”. 

Perché se nel secondo caso quella di comprare casa potrebbe essere oggettivamente un’opzione da valutare per vari motivi (non solo la situazione economica più florida che non richiederebbe il ricorso a un mutuo, ma anche la prospettiva di rimanere stabilmente nel medesimo luogo), nel primo caso mi permetto di dire che sarebbe una forzatura oltre ogni logica.

Nonché un rischio clamoroso.

Sto dicendo fesserie?
O sto semplicemente facendo una valutazione il più possibile oggettiva e rivolta soprattutto a evitare il rischio principale, ovvero il rischio di rovina finanziaria?

Perché è a questo rischio che stai andando incontro se decidi di fare un mutuo a 30 anni, per il 100% del valore della casa e che ti consuma il 50% delle tue entrate mensili.

Cos’è meglio tra una BMW e un trattore?

Quindi, quando ti chiedi “È meglio fare un mutuo o andare in affitto?”, è come se tentassi di scegliere tra una BMW e un trattore.

Cosa è meglio tra una BMW e un trattore?

Dipende, ovviamente.

Se ci devi andare in campagna a lavorare, è meglio un trattore.

Se devi fare l’agente di commercio, è meglio una BMW.

È la stessa cosa che accade per gli investimenti, su cui le persone si fanno le stesse domande che non hanno senso:
“Mi conviene fondo X o fondo Y?”
“Cosa ne pensi dell’azione Z?”
“Meglio banca X o banca Y?”
“Qual è il miglior investimento?”

La risposta è “Dipende”.

Dipende da chi sei, cosa fai, quanti risparmi hai, quanto guadagni, che prospettive, ambizioni e necessità hai, che tolleranza al rischio hai, se hai dei figli, se hai genitori anziani, se c’è qualcuno disabile in famiglia, se hai un capitale umano spendibile sul mercato del lavoro, e da altri MILLE fattori.

La cui ANALISI e conoscenza, esattamente come accade nella pianificazione finanziaria, ti porta poi a fare delle scelte consapevoli.

Non il contrario, come spesso accade.

Non esistono scelte giuste o scelte sbagliate.

Esistono scelte adatte o scelte inadatte.

E ognuno deve decidere quali sono in base alla propria situazione finanziaria personale.

Provocatoriamente… se devi ricorrere a un mutuo per acquistare casa, vuol dire che non te la puoi permettere.